¿Puedo dejar de pagar el alquiler de local o comercio por Covid-19?

 

 Actualizado: 25/04/2020

Medidas relativas a los arrendamientos de locales de negocios y oficinas.

(Según el Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos)


En opinión de algunos letrados, la regulación del Real Decreto-Ley 15/2020 sobre este extremo es muy defectuosa. Tiene importantes lagunas y contradicciones. 

 

  Según el tipo de arrendador y arrendatario:

Aquellos contratos en los que el arrendador sea un “gran tenedor” de inmuebles, que se define como “la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2”, y el arrendatario cumpla con los requisitos del artículo 3, es decir, que se trate de “autónomos y pymes” que hayan sufrido un “impacto provocado por el COVID-19” en los términos que define el mismo artículo 3. Por otro lado, queda el resto de los contratos de arrendamiento.

 

En el caso de arrendamientos con “gran tenedor” por una parte, y “autónomo o pyme” afectado por el COVID-19 por la otra, se establece una obligación del arrendador consistente en que, si lo pide el arrendatario, deberá aceptar una moratoria en el pago de la renta de duración variable, que, una vez que se supere “la situación”, se abonará de manera fraccionada durante un período de dos años, o, si la duración que resta del contrato es inferior, hasta que el contrato finalice.

 

En el resto de contratos de arrendamiento, solamente se contempla la posibilidad, antes ya existente, de que el arrendatario pida “un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta”, pero no la obligación del arrendador de aceptarlo. A diferencia del Real Decreto-Ley 11/2020, que establecía una obligación del arrendador de contestar a la propuesta en 7 días, aunque tampoco de aceptarla, el nuevo Real Decreto-Ley para arrendamientos de locales ni siquiera obliga a contestar. La posibilidad de negociar ya existía y se estaba utilizando con intensidad antes de cualquiera de estos Reales Decretos.

 

 Acreditación del cumplimiento de los requisitos:

 

  • -en caso de suspensión de actividad, certificado de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria de cese de actividad declarada por el interesado
  • en caso de la reducción de actividad, una declaración responsable donde se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior

 

 Para atenerse a la medida, el arrendatario deberá cumplir los siguientes requisitos:

 

  • Para ser considerado autónomo debe estar dado de alta en el RETA o en alguna de las mutualidades sustitutorias.
  • Si es una sociedad, para ser considerada PYME debe reunir las condiciones para presentar balance abreviado, que son (art. 257.1 de la LSC):

a) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
b) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
c) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

 Se deben reunir al menos dos de estas tres condiciones.

 

  • Además de las dos condiciones alternativas anteriores, se debe haber sufrido el impacto del Covid-19 ya sea de forma total o parcial, en los siguientes términos (iguales para autónomos o pymes):

a) Impacto total: “Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto”.
b) Impacto parcial: “reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior”.


 Los términos de la moratoria obligatoria para el arrendador “gran tenedor” son los siguientes (art. 1.2):

 

De momento, máximo de 4 mensualidades: “periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses”. 

 

Aplazamiento sin intereses y sin retroactividad: “Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia”.

 

Términos del aplazamiento: “mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años ..., y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas”.

 

Reversión de los efectos de la moratoria en caso de aplicación indebida (art. 5): “Los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar”.

 

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