Перестать платить аренду в связи с Covid-19


 Actualizado: 25/04/2020

Меры по аренде офисов и торговых помещений в связи с Covid-19

(По материалам Коллегии Инженеров дорог, каналов и портов)


По мнению некоторых адвокатов, регулирование Королевского декрета-закона 15/2020 в этом вопросе некачественное. В нем содержатся важные пробелы и противоречия.  


  По типу арендатора и арендодателя выделяют:

Такие договора, где арендатор является «крупным владельцем» недвижимости, который определяется как «физическое или юридическое лицо, владеющее более чем 10 объектами городской недвижимости, за исключением гаражей, подсобных помещений, или застроенной площадью свыше 1.500 кв.м», и арендодатель подпадает под требования статьи 3, то есть, речь об индивидуальных предпринимателях, среднем и малом бизнесе, претерпевших «негативные последствия от Covid-19». Все прочие договора аренды, к которым нынешние меры не применимы.


В случае аренды с «крупным владельцем» с одной стороны и «индивидуальным предпринимателем или средним или малым бизнесом», пострадавшим от Covid-19, с другой, устанавливается обязательство арендодателя, по просьбе арендатора, принять мораторий на выплату арендной платы переменной продолжительности, которая после преодоления «ситуации» будет выплачена в рассрочку в течение двух лет или, если продолжительность договора меньше, до окончания договора.


В остальных договорах аренды только предусматривается возможность (существовавшая и ранее) со стороны арендатора запросить «временную и чрезвычайную отсрочку оплаты арендной платы», но не обязательство арендатора принять ее. В отличие от Королевского декрета-закона 11/2020, устанавливавшего обязательство арендодателя ответить на предложение в течение 7 дней, но не обязательно принять его, новый Королевский декрет-закон для аренды торговых помещений даже не обязывает отвечать. Возможность переговоров уже существовала и активно использовалась до любого из этих Королевских декретов.


 Подтверждение требований:


  • в случае прекращения деятельности, справка из Налоговой о прекращении деятельности, по заявлению заинтересованного лица
  • в случае снижения деятельности, ответственная декларация, в которой подтверждается снижение оборотов минимум на 75% по сравнению с доходами того же периода прошлого года. 


 Для того чтобы воспользоваться мораторием на аренду, арендатор должен соблюсти следующие требования:

 

  • Чтобы считаться индивидуальным предпринимателем, мледует состоять на учетев Налоговой (режим RETA) или аккредитованной страховой компании.
  • В случае предприятий, чтобы считаться средним или малым бизнесом (PYME ) следует соблюдать следующие требования (ст. 257.1 Закона об Обществах LSC):

a) Общий объем операций в активе не превышает четырех миллионов евро.
b) умма нетто годового оборота не превышает восемь миллионов евро.
с) Среднее число работников в течение последнего финансового года не превышает пятидесяти.

 Должны быть соблюдены хотя бы два из этих трех условий.

 

  • Кроме соблюдения предыдущих хотя бы двух условий, следует быть пострадавшей от Covid-19 стороной, полностью или частично, а именно:

a) Полное поражение: «если ваша деятельность была приостановлена как следствие вступления в силу Королевского декрета 463/2020, от 14 марта, или по распоряжению компетентных властей и уполномоченных компетентных органов в силу королевского декрета».
b) Частичное поражение: «сокращение ваших оборотов в течение предыдущего отсрочке месяца минимум на 75 процентов по сравнению со среднемесячным оборотом квартала, включающего данный месяц, в предыдущем году».


 Критерии обязательного моратория для арендатора - «крупного владельца» таковы (ст. 1.2):

 

Количество месяцев для отсрочки: пока максимум четыре - «период времени пока длится тревожное положение и его продления и следующие месяцы, с продлением один за одним, если этот срок не окажется достаточным по сравнению с воздействием, вызванным COVID-19, ни в коем случае не превышая четырех месяцев». Указание на «воздействие, вызванное COVID-19» аналогично Королевскому декрету-закону 11/2020 - «состояние уязвимости» при аренде жилья.

 

Отсрочка без процентов и без обратного действия: «Арендная плата откладывается без санкций ни начисления процентов, начиная со следующего месяца арендной платы».

 

Условия отсрочки: «посредством рассрочки взносов в срок до двух лет, начиная с окончания указанного положения или с окончания ранее указанного четырехмесячного срока и только в течение срока действия договора аренды или любого его продления».

 

Обратный переход моратория в случае недолжного применения (ст.5): «Арендаторы, воспользовавшиеся временной чрезвычайной отсрочкой по оплате арендной платы, не соблюдая установленных статьей 3 требований, ответственны за вред и ущерб, который мог быть нанесен, а также за все расходы, понесенные применением этих чрезвычайных мер, без ущерба ответственности другого порядка, которую могло вызвать подобное поведение».